Pháp luật · 10 phút · 2026-11-02

Từ 1/1/2027, 6 giao dịch không còn bắt buộc công chứng: người dân cần biết gì?

Luật Công chứng sửa đổi 04/2026/QH16 có hiệu lực 1/1/2027: 6 giao dịch hết bắt buộc công chứng. Không bắt buộc không có nghĩa là nên tự ký. Đọc trước khi ký.

"Luật không bắt buộc, vậy mình khỏi công chứng cho đỡ tốn tiền?"

Tình huống minh họa: Anh Hùng đang làm việc ở nước ngoài, nhờ em trai đứng ra làm một số thủ tục giấy tờ thay mình. Nghe tin "từ năm 2027 sáu loại giao dịch không còn bắt buộc công chứng", anh nhắn cho em: "Vậy mình viết giấy ủy quyền tay, ký gửi qua là xong, đỡ đi công chứng."

Câu hỏi nghe hợp lý, nhưng có hai điều anh Hùng chưa phân biệt: giao dịch nào thực sự được bỏ yêu cầu công chứng, và việc bỏ yêu cầu có đồng nghĩa với việc bỏ rủi ro hay không. Bài này đi qua từng phần, theo hướng của người dân chứ không phải của người làm luật.

1. Luật nào, hiệu lực khi nào?

Theo các nguồn đã tra cứu (xem mục Nguồn tham khảo), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng mang số hiệu 04/2026/QH16 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Đây là luật sửa đổi cho Luật Công chứng hiện hành (Luật số 46/2024/QH15).

Một lưu ý về ngày tháng: một số trang ghi luật được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026, trang khác ghi 24/4/2026. Vì chưa đối chiếu được với bản đăng Công báo, bài này không khẳng định ngày thông qua mà chỉ dùng hai mốc đã thống nhất giữa các nguồn: số hiệu 04/2026/QH16 và hiệu lực 01/01/2027.

2. Thay đổi cốt lõi: danh mục bắt buộc công chứng không còn nằm trong nghị định

Trước đây, ngoài những giao dịch mà luật quy định phải công chứng, có những loại giao dịch bắt buộc công chứng do nghị định của Chính phủ quy định. Theo nội dung các bài báo và trang tóm tắt luật mà chúng tôi đọc được, luật sửa đổi đi theo hướng khác:

  • Thay vì liệt kê một danh mục cố định, luật đưa ra tiêu chí chung: giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia chặt chẽ và mức độ an toàn pháp lý cao, và được luật quy định phải công chứng.
  • Các giao dịch bắt buộc công chứng chỉ còn do luật chuyên ngành quy định, không còn do nghị định.
  • Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, cập nhật và đăng tải danh mục giao dịch phải công chứng, chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ. Danh mục này mang tính tham chiếu.
  • Trong 01 năm kể từ khi luật có hiệu lực, Chính phủ rà soát các quy định về giao dịch phải công chứng trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, rồi sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ hoặc trình cơ quan có thẩm quyền.

Hệ quả thực tế: những giao dịch trước đây bắt buộc công chứng chỉ vì nghị định yêu cầu sẽ không còn căn cứ bắt buộc từ 01/01/2027.

3. Sáu giao dịch được nhắc tên

Theo các bài báo tổng hợp nội dung luật, sáu loại giao dịch sau từ 01/01/2027 không còn bắt buộc công chứng:

1. Văn bản ủy quyền của người đã xuất cảnh cho người khác đứng tên mua nhà ở thuộc tài sản công.

2. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

3. Văn bản thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu.

4. Văn bản ủy quyền thi hành án liên quan đến tài sản khi người phải thi hành án đã xuất cảnh.

5. Văn bản ủy quyền thực hiện quyền khiếu nại.

6. Hợp đồng chuyển nhượng văn phòng thừa phát lại.

Hai ghi chú để bạn đọc không hiểu nhầm:

  • Chúng tôi không nêu số hiệu nghị định cụ thể đã quy định từng loại trên, vì các nguồn tra cứu được không ghi và chưa đối chiếu được văn bản gốc. Nếu bạn cần trích dẫn chính xác, hãy tra danh mục do Bộ Tư pháp đăng tải.
  • Danh sách này là cách báo chí tóm lược. Căn cứ pháp lý chính xác nằm ở toàn văn luật và văn bản hướng dẫn; đừng dùng danh sách này thay cho việc hỏi cơ quan có thẩm quyền khi giao dịch của bạn có giá trị lớn.

Nhìn lại danh sách, có thể thấy đa số là các giao dịch chuyên biệt: ủy quyền cho các thủ tục hành chính, thi hành án, khiếu nại, hoặc liên quan hoạt động kinh doanh. Chúng không phải giao dịch mua bán nhà đất thông thường mà phần lớn người dân gặp.

4. Mua bán, tặng cho nhà đất có hết bắt buộc công chứng không?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất với người dân, và câu trả lời thận trọng là: đừng vội kết luận là có.

Nguyên tắc mới là giao dịch chỉ bắt buộc công chứng khi luật (không phải nghị định) quy định. Các luật chuyên ngành về đất đai và nhà ở, cụ thể là Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) và Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), là nơi người dân cần kiểm tra yêu cầu về hình thức đối với giao dịch nhà đất. Bài này không trích số Điều cụ thể của hai luật đó vì chưa đối chiếu được toàn văn; điều bạn nên làm là hỏi công chứng viên hoặc cơ quan đăng ký đất đai nơi bạn sẽ làm thủ tục xem giao dịch của mình có thuộc diện bắt buộc không.

Ngoài ra, ngay cả khi pháp luật không bắt buộc công chứng, cơ quan đăng ký (sang tên, đăng ký biến động) vẫn có thể yêu cầu hồ sơ ở dạng nhất định. Một hợp đồng không công chứng có thể khiến bạn mất thêm thời gian ở bước đăng ký, hoặc không hoàn tất được bước đó.

Nếu bạn muốn xem lại bức tranh chung của vấn đề, bài Hợp đồng có cần công chứng không? Khi nào bắt buộc, khi nào không? đã tóm tắt các nhóm hợp đồng thường gặp. Lưu ý bài đó được viết trước khi luật sửa đổi có hiệu lực, nên nội dung cần đọc cùng bài này.

5. Thay đổi về công chứng hợp đồng ủy quyền

Ngoài việc bỏ bớt danh mục bắt buộc, luật sửa đổi cũng điều chỉnh cách công chứng hợp đồng ủy quyền (Điều 57 Luật Công chứng, theo bản sửa đổi). Điểm chính theo các nguồn tóm tắt:

  • Bên ủy quyền và bên được ủy quyền không nhất thiết phải cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng.
  • Bên ủy quyền đến một công chứng viên để chứng nhận đề nghị ủy quyền. Bên được ủy quyền đến công chứng viên khác để chứng nhận việc chấp nhận ủy quyền, vào chính bản gốc đó.
  • Văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng mà hai bên yêu cầu ký và đóng dấu. Trong thực tế, đó là thời điểm khâu công chứng cuối cùng hoàn tất.
  • Với văn bản công chứng điện tử, cần có chữ ký số của công chứng viên và của các tổ chức hành nghề công chứng liên quan.

Với người như anh Hùng trong tình huống ở đầu bài, thay đổi này là tin tốt: thay vì phải sắp xếp để hai bên ở cùng một nơi, mỗi bên có thể làm ở nơi thuận tiện cho mình. Cách vận hành chi tiết (ví dụ chuyển bản gốc giữa hai bên thế nào) sẽ phụ thuộc hướng dẫn thực hiện, nên hãy hỏi phòng công chứng trước khi bắt đầu.

6. "Không bắt buộc công chứng" khác "không nên công chứng"

Phần này là quan điểm của chúng tôi, không phải quy định của luật.

Công chứng có một vai trò mà tờ giấy tự ký không thay thế được: công chứng viên xác nhận người ký là đúng người, đủ năng lực hành vi, ký tự nguyện, và nội dung không vi phạm điều cấm của luật. Văn bản công chứng thường là bằng chứng mạnh hơn khi xảy ra tranh chấp. Bỏ công chứng là bỏ luôn lớp kiểm tra đó. Những rủi ro thường gặp khi tự ký:

  • Tranh chấp về chữ ký và ý chí. "Tôi không ký", "tôi bị ép", "tôi không hiểu nội dung" là những lời phản bác phổ biến. Không có bên thứ ba xác nhận thì việc chứng minh khó hơn.
  • Giấy ủy quyền viết tay quá rộng hoặc quá mơ hồ. Ủy quyền "toàn quyền xử lý" mà không ghi rõ phạm vi, thời hạn, quyền được ủy quyền lại hay không, dễ dẫn đến bị lạm quyền hoặc bị bên thứ ba từ chối công nhận.
  • Bên thứ ba không chấp nhận. Ngân hàng, cơ quan nhà nước, đối tác có thể yêu cầu văn bản đã công chứng dù pháp luật không bắt buộc.
  • Lỗi nội dung không ai phát hiện. Công chứng viên không đánh giá hợp đồng có lợi hay hại cho bạn; vì vậy bước đọc kỹ nội dung vẫn là việc của bạn dù có công chứng hay không.

Một cách cân nhắc thực tế: giao dịch giá trị lớn, kéo dài, với người bạn chưa hiểu rõ, hoặc bên ký không thể có mặt trực tiếp thì nên công chứng dù luật không bắt buộc. Với giao dịch nhỏ, giữa người tin cậy, có thể cân nhắc cách đơn giản hơn, nhưng vẫn nên lưu bằng chứng đầy đủ.

7. Giao dịch ký trước 1/1/2027 thì sao?

Đây là câu hỏi phát sinh ngay với ai đang chuẩn bị giao dịch cuối năm 2026. Điều chúng tôi xác nhận được là các điều khoản chuyển tiếp của luật sửa đổi mà chúng tôi đọc được chủ yếu nói về công chứng viên, việc bổ nhiệm và cơ sở dữ liệu công chứng, cùng thời hạn 01 năm để Chính phủ rà soát. Chúng tôi chưa tìm thấy quy định rõ ràng cho từng loại giao dịch đã ký trước ngày hiệu lực.

Vì vậy cách an toàn là:

  • Giao dịch ký trước 01/01/2027 thì làm theo quy định đang có hiệu lực tại thời điểm ký. Nếu quy định hiện hành yêu cầu công chứng, hãy công chứng; không nên chờ đến năm 2027 để rồi giao dịch đã ký bị thiếu điều kiện về hình thức.
  • Nếu bạn định hoãn ký đến sau 01/01/2027 chỉ để khỏi công chứng, hãy tính cả rủi ro mục 6 và việc quy định của luật chuyên ngành có thể vẫn yêu cầu công chứng.
  • Khi nghi ngờ, hỏi một tổ chức hành nghề công chứng hoặc luật sư trước khi quyết định.

8. Checklist hành động

1. ☐ Xác định giao dịch của bạn có thuộc một trong sáu loại ở mục 3 hay không. Nếu không, đừng mặc định là đã hết bắt buộc công chứng.

2. ☐ Nếu là giao dịch về nhà đất, kiểm tra yêu cầu hình thức trong Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 hoặc hỏi cơ quan đăng ký nơi làm thủ tục.

3. ☐ Hỏi cơ quan, ngân hàng hoặc đối tác sẽ nhận văn bản xem họ có yêu cầu công chứng hay không.

4. ☐ Nếu giao dịch ký trước 01/01/2027, làm theo quy định hiện hành tại thời điểm ký.

5. ☐ Với ủy quyền: ghi rõ phạm vi, thời hạn, quyền ủy quyền lại, quyền chấm dứt.

6. ☐ Nếu bỏ công chứng, vẫn lưu bằng chứng: bản gốc có chữ ký, giấy tờ tùy thân của các bên, tin nhắn trao đổi, chứng từ thanh toán.

7. ☐ Theo dõi danh mục do Bộ Tư pháp đăng tải và các văn bản hướng dẫn trong năm đầu thi hành luật.

8. ☐ Đọc kỹ nội dung hợp đồng trước khi ký, kể cả khi đã hoặc sẽ công chứng.

Nếu giao dịch của bạn liên quan đến đặt cọc mua đất, bạn có thể đọc thêm Hợp đồng đặt cọc mua đất trước Luật Đất đai sửa đổi và Rủi ro hợp đồng mua bán nhà đất.

Tóm tắt

  • Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng số 04/2026/QH16 có hiệu lực từ 01/01/2027.
  • Giao dịch bắt buộc công chứng chỉ còn do luật chuyên ngành quy định, không còn do nghị định; Bộ Tư pháp đăng tải danh mục tham chiếu và Chính phủ rà soát trong vòng 01 năm.
  • Sáu giao dịch được báo chí nêu tên không còn bắt buộc công chứng, phần lớn là ủy quyền cho thủ tục đặc thù, thi hành án, khiếu nại và hoạt động kinh doanh.
  • Hợp đồng ủy quyền có thể công chứng ở hai tổ chức khác nhau cho bên ủy quyền và bên được ủy quyền.
  • Bỏ yêu cầu bắt buộc không có nghĩa là hết rủi ro. Với giao dịch lớn hoặc quan trọng, công chứng vẫn là lựa chọn an toàn.

Nguồn tham khảo

Các nguồn dưới đây là trang báo chí và trang tóm tắt pháp luật chúng tôi đã đọc. Chúng tôi chưa đối chiếu được toàn văn luật trên Công báo, nên khi cần trích dẫn chính thức, hãy dùng bản gốc.

---

Sắp ký ủy quyền hay hợp đồng có thể bỏ công chứng, và muốn biết có điều khoản nào bất lợi không? Upload bản hợp đồng lên Review Hợp Đồng. AI sẽ rà soát nội dung, chỉ ra điều khoản rủi ro kèm gợi ý chỉnh sửa trước khi bạn quyết định công chứng hay không. Kết quả trong 60 giây, 3 lần đầu miễn phí.

Bài viết liên quan

AI review hợp đồng: 7 việc AI làm tốt và 3 việc bắt buộc cần luật sư

Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội tháng 10 — có nên ký hợp đồng đặt cọc lúc này?

Chậm đóng và trốn đóng BHXH khác nhau thế nào? Người lao động mất gì