Bất động sản · 7 phút · 2026-06-02

Hợp đồng xây nhà: 8 điều khoản phải có để tránh tranh chấp

Phân tích 8 điều khoản quan trọng trong hợp đồng xây dựng nhà ở: tiến độ, thanh toán, bảo hành, phạt chậm theo Luật Xây dựng 2014.

Xây nhà không hợp đồng = tự mình hại mình

Theo thống kê, 60% tranh chấp xây dựng nhà ở tại Việt Nam xuất phát từ hợp đồng thiếu nội dung hoặc không có hợp đồng. Dưới đây là 8 điều khoản bắt buộc phải có.

Khung pháp lý

Hợp đồng xây dựng được điều chỉnh bởi:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung 2020) — Điều 138-147
Nghị định 37/2015/NĐ-CP — Chi tiết về hợp đồng xây dựng
Thông tư 09/2016/TT-BXD — Hướng dẫn hợp đồng thi công

1. Phạm vi công việc chi tiết

Phải có: Bản vẽ thiết kế được duyệt, bảng khối lượng chi tiết (BOQ), vật liệu cụ thể (nhãn hiệu, quy cách).

Rủi ro nếu thiếu: Nhà thầu làm khác bản vẽ, dùng vật liệu kém chất lượng, phát sinh thêm chi phí ngoài dự toán.

Căn cứ: Điều 141 Luật Xây dựng 2014 — nội dung hợp đồng phải bao gồm phạm vi công việc, yêu cầu về chất lượng, khối lượng.

2. Giá trị hợp đồng và hình thức giá

Phải có: Tổng giá trị hợp đồng và hình thức:

Giá trọn gói (lump sum): Cố định, không thay đổi trừ phát sinh được phê duyệt
Giá đơn giá cố định: Thanh toán theo khối lượng thực tế × đơn giá thỏa thuận
Giá điều chỉnh: Cho phép điều chỉnh theo biến động vật liệu

Căn cứ: Điều 15 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết các hình thức giá hợp đồng xây dựng.

Khuyến nghị: Với nhà ở dưới 5 tỷ, nên chọn giá trọn gói + danh mục phát sinh được thanh toán riêng.

3. Tiến độ thi công cụ thể

Phải có: Biểu đồ tiến độ theo từng giai đoạn:

Móng: tuần 1-4
Thô: tuần 5-16
Hoàn thiện: tuần 17-24
Mốc nghiệm thu từng giai đoạn

Căn cứ: Điều 142 Luật Xây dựng 2014 — thời gian thực hiện là nội dung chính của hợp đồng. Điều 18 NĐ 37/2015 quy định tiến độ phải có mốc thời gian cụ thể.

4. Điều khoản phạt chậm tiến độ

Phải có: "Nếu nhà thầu chậm tiến độ mà không do lỗi chủ đầu tư, nhà thầu bị phạt X%/ngày chậm, tối đa Y% giá trị hợp đồng."

Mức phạt hợp lý: 0.05-0.1%/ngày chậm, trần 8-12% giá trị hợp đồng.

Căn cứ: Điều 146 Luật Xây dựng 2014 — thưởng, phạt hợp đồng xây dựng. Điều 418 BLDS 2015 — mức phạt vi phạm do thỏa thuận nhưng tối đa 8% giá trị phần nghĩa vụ vi phạm (đối với hợp đồng dân sự) hoặc theo thỏa thuận (hợp đồng xây dựng không áp trần 8%).

5. Thanh toán theo giai đoạn

Phải có: Lịch thanh toán gắn với mốc nghiệm thu:

Ký hợp đồng: 10-20%
Xong móng: 20%
Xong thô: 30%
Xong hoàn thiện: 20%
Nghiệm thu bàn giao: 5-10% (giữ lại bảo hành)

Căn cứ: Điều 19 NĐ 37/2015/NĐ-CP — thanh toán hợp đồng xây dựng phải căn cứ vào khối lượng hoàn thành được nghiệm thu.

Lưu ý: Không nên thanh toán trước quá 30% tổng giá trị. Giữ lại 5% bảo hành.

6. Nghiệm thu và bàn giao

Phải có:

Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn (chủ nhà + giám sát)
Thời hạn sửa chữa nếu không đạt: 7-15 ngày
Biên bản bàn giao có ký 2 bên

Căn cứ: Điều 123 Luật Xây dựng 2014 — nghiệm thu phải thực hiện trước khi đưa vào sử dụng.

7. Bảo hành công trình

Phải có: Thời hạn bảo hành tối thiểu:

Kết cấu chính (móng, khung, sàn, mái): 24 tháng (theo Điều 125 Luật Xây dựng 2014, nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng)
Hệ thống MEP (điện, nước, PCCC): 12 tháng
Hoàn thiện (sơn, gạch, cửa): 6-12 tháng

Căn cứ: Điều 125 Luật Xây dựng 2014 — bảo hành công trình xây dựng. NĐ 06/2021/NĐ-CP (Điều 27) quy định chi tiết thời hạn bảo hành.

8. Xử lý phát sinh và thay đổi